導讀：兩部委明確全面營改增細則，小伙伴終于可以放心買房了!二手房營改增只要證滿兩年不交稅 不足兩年繳5%。以下是詳細內容，歡迎閱讀。
3月24日下午，財政部網站發布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(下稱《通知》)，近100頁約4萬字的《通知》，明確了將建筑業、房地產業、金融業和生活服務業等全部營業稅納稅人納入試點范圍具體實施細則，引起了幾千萬企業的注意。
在經濟下行壓力下，政府承諾全面推開營改增試點后，所有行業稅負只減不增，預計減稅5000多億元，而這份《通知》正是兌現這一承諾，也回答了企業和百姓心中的疑問。
比如，新增不動產所含增值稅可以在兩年內抵扣;老百姓轉讓個人住房營改增后稅負略減;房地產企業雖貸款利息不能抵扣，但計算銷售額時土地價款可扣除，建筑業和房地產新老項目劃分也終于清晰，金融業的營業稅優惠政策基本平移至增值稅。
新增不動產抵扣超預期
新增不動產抵扣不僅僅涉及將被納入試點的上述四大行業近1000萬戶納稅人，也涉及近600萬戶已經納入營改增試點范圍的納稅人，以及更多的原有增值稅納稅人，這使得《通知》中新增不動產抵扣成為焦點。
根據《通知》附件2的《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
新增不動產允許抵扣后，到底能給企業帶來多大好處?比如一家企業新購入價值1億元的辦公樓，若采用營業稅，這1億元成本中就包含了9500萬元的不含稅價格和營業稅500萬元。若在其他條件不變的情況下，采用增值稅，這棟購入的辦公樓可以納入進項抵扣范圍，即企業共支付了9500萬元的不含稅價和增值稅1045萬元，而這1045萬元增值稅是可以分兩年納入進項抵扣，因此營改增后，這家企業購買辦公樓稅負會降低500萬元。這將鼓勵企業投資不動產擴大經營規模，也利好商業地產，有利于樓市去庫存。
二手房增值稅略降
個人轉讓住房營改增后，營業稅優惠政策平移到增值稅，而且由于計稅方法不同，二手房改征增值稅后稅負還略有下降。
《通知》附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
對北上廣深而言，與上述政策唯一區分在于個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，而普通住房則免征增值稅。
老項目政策明確
新老項目如何劃分是此次營改增中，企業關注的另一大焦點問題。李xx表示，此次營改增對房地產、建筑業等采取了過渡性措施，有利于企業稅負平穩過渡。
比如，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。而建筑工程老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
同樣，房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。