商品房銷售中明碼標價問題的法律思考的論文
摘要：商品房市場中的不明碼標價行為已經成為當前商品房價格高居不下的重要原因之一。不明碼標價行為的主要表現為明碼標價的方式不合理、采用虛假的或引人誤導的價格廣告、歧視性的價格欺詐等。針對這些問題，一方面應當具體規定商品房明碼標價的方式，另一方面對因欺詐而造成的消費者機會損失也應當予以賠償。
1、商品房銷售中的明碼標價問題
對商品和服務實行明碼標價，是經營者必須履行的法定義務。對此問題，很多國家和地區的立法都有所規定。如歐洲議會頒布了《明碼標價法》，并且還規定了明碼標價的具體準則，其中規定：商人提供給消費者的產品必須標明賣價和單價，使消費者能夠更好地來了解信息，更有助于價格比較。英國的《消費者保護法》和《價格標示法令》也對零售商與消費者之間在商品、服務、膳宿供應或者便利設施等方面的明碼標價作了明確而細致的規定；我國《價格法》和《消費者權益保護法》對明碼標價的問題也有規定，而國家發展計劃委員會2000年10月31日發布的《關于商品和服務實行明碼標價的規定》更明確規定了明碼標價的概念。根據該規定，明碼標價是指經營者收購、銷售商品和提供服務時公開標示商品價格、服務價格等有關情況的行為。按照這一要求，實行明碼標價的商品和服務應包括實行市場調節價、政府指導價或者政府定價的商品和服務。經營者不僅要標明商品和服務的價格，還要標明與價格有關的其它情況，如商品的品名、產地、規格、等級、計價單位或者提供服務的項目等。經營者違反規定，不標、錯標、漏標或不按規定方式標價，不能稱作為明碼標價，必須承擔相應的法律責任。
根據《關于商品和服務實行明碼標價的規定》，凡在我國境內收購、銷售商品或者提供服務的價格行為，均應明碼標價。商品房作為關系到消費者重大利益的消費品，其明碼標價的問題更應引起重視。目前，我國很多地方已經對商品房市場的明碼標價問題制定了專門的立法，如《江蘇省商品房價格管理規定》、《廣東省城鎮新建商品房交易價格行為規則》等。《上海市房地產市場明碼標價的實施細則》甚至明確規定了房地產市場明碼標價的概念，即房地產市場明碼標價，是指房地產經營者、房地產中介服務機構和物業管理服務企業，買賣、有償轉讓、租賃房屋和提供服務，依法公開標示商品價格、服務價格等有關情況的行為，該規定還對買賣、租賃房屋、房地產中介服務、物業管理服務等的明碼標價提出了具體的要求。不可否認的是，以上這些規定對規范我國商品房市場價格行為、保護消費者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不夠完善和執法的不到位，現實中經營者不明碼標價的行為仍然普遍存在，這也助長了商品房價格的居高不下，不明碼標價的現象已經成為當前商品房市場的一個嚴重問題。
2、商品房銷售中不明碼標價行為的表現
目前我國商品房市場中不明碼標價行為的主要表現有：
1.明碼標價的方式不合理
有些經營者不向消費者明示商品房的價格或公告虛假的價格，在銷售場所，商品房價格往往由銷售人員內部掌握，消費者無法得知每套商品房的具體價格，更無從比較已經售出的商品房與待售商品房的價格；有些商品房經營者對外公布有少量的價格優惠的商品房，以吸引消費者與其交易，而實際上這些優惠的房屋并不存在，或者在締約時附加了十分苛刻的條件；也有些經營者對商品房本身明碼標價，但對售房相關的收費項目、收費標準及售后環節的配套收費項目、收費標準，故意隱瞞不予以明碼標價，使消費者在消費信息不全的情況下，被迫接受不必要的附加項目和附加費用。
2.采用虛假的或引入誤導的價格廣告
商品房銷售中違反明碼標價規定的虛假廣告行為主要有：商品房經營者在進行廣告宣傳時，故意使用欺詐性或誤導性的語言、文字、圖片、計價單位等標識，誘導他人與其交易。常見的欺詐性或誤導性的用語有“起價”、“均價”、“實價”、“暫定價”等。經營者慣用的手段是，在商品房的預售或所謂“內部認購”環節時，利用這些模糊性的用語以較低的價格誘導消費者與其簽約并預交部分價款，而最后真正確定房價時其價格卻遠遠高于消費者的預期，而此時消費者要解除預購合同則須付出大量的時間成本和機會成本。
3.歧視性的價格欺詐行為
有的經營者準備了多份的價格表，按照不同的需要提供給不同的消費者，這樣從表面看雖然是向消費者明示了價格，但卻給予不同的消費者以不同的待遇，這是一種歧視性的價格欺詐行為，同樣違反了明碼標價的規定。
3、商品房銷售中不明碼標價行為的法律對策
首先，應當具體規定商品房明碼標價的方式。在這一方面，某些發達地區的的立法經驗值得推薦。如《江蘇省物價局關于改進住宅商品房價格管理的通知》規定：“切實落實住宅商品房銷售明碼標價制度，銷售企業必須在銷售場所的醒目位置標明每套商品房的區位、面積、價格及相關資料，讓購房人明明白白消費。”《上海市房地產市場明碼標價實施細則》也規定了“一房一價”的價格標示方式，即“買賣或有償轉讓的房屋按室號逐一明碼標價，標明包括地址或樓盤室號、暫測的或實測的房屋建筑面積及其中套內建筑面積、公用分攤建筑面積、單價、計價單位、總價以及可否議價、有效時段等。經營者應當說明其它事宜的，另加備注。”但是目前大多數地方的商品房管理法規規章尚無這類具體規定。以上兩個法規也各有不足，如《江蘇省物價局關于改進住宅商品房價格管理的通知》中關于明碼標價的內容還不夠具體，而《上海市房地產市場明碼標價實施細則》則沒有規定應當在銷售場所的醒目位置公示。筆者認為，在各地的商品房管理法規規章中應當明確以下幾點：(1)強制性地規定商品房銷售企業必須以套為單位公布與所銷售的商品房價格有關的重要信息，(2)與所銷售的商品房價格有關的重要信息，不僅包括商品房本身的價格信息，如商品房的地址或樓盤室號、暫測的或實測的房屋建筑面積及其中套內建筑面積、公用分攤建筑面積、單價、計價單位、總價以及可否議價、有效時段等，還應包括與商品房銷售相關的收費項目、收費標準及售后環節的配套收費項目、收費標準等方面的信息，(3)同一樓盤同期所銷售所有商品房的價格必須同時公布，同一樓盤同期已經銷售的商品房的實價與待售商品房的定價也應同時對所有的銷售者公布，(4)應當規定商品房銷售企業必須在銷售場所的醒目位置標明以上信息，(5)對違反這一規定的行為應當規定具體的處罰措施。
其次，針對虛假的或引人誤導的價格廣告，有學者認為這種經營者利用虛假廣告進行的價格欺詐不能認定為欺詐，理由是“訂立合同時購房者即可知道真實價格，購房者有權拒絕簽訂合同，經營者實施的這種欺騙行為不足以掩蓋真實價格”。對此筆者不能茍同。因為一方面經營者的行為確實采用了欺詐性的手段，另一方面這一手段又是一種不正當的價格手段，此外即使消費者最后沒有簽訂合同，這一欺詐行為也已經給消費者造成了損失，當然應當認定其為價格欺詐行為的一種。如果不對這一類行為進行規制，無疑會放縱不法經營者，不利于維護商品房市場的秩序。在目前的立法中，有些地方的規定對這一問題已經有所反映，如《上海市物價局關于規范商品房銷售價格行為的若干規定》第四條對房價用語規定“凡以商品房立項開發的，不得使用安居工程、解困房、平價房等名稱。未經市、區縣物價部門審核，不得使用成本價房、微利房等提法。”但是這一規定對目前在商品房銷售領域廣泛使用的“起價”、“均價”、“實價”、“暫定價”等用語也沒有規范。這些用語從其字面意義上看本來就不是內涵清晰的專業性詞語，在日常生活中及其他領域也常被使用，對其是否有明確化、專業化的必要也許還存在爭議。但筆者認為，鑒于這些用語在商品房銷售中使用已經十分廣泛，而且現實中確實存在誤導消費者的問題，應該適當加以規范。為使不同的樓盤的價格具有可比性，對其中的“起價”、“均價”的含義，應根據多層、高層、小高層等不同的樓盤性質規定不同的計價公式，而對 “實價”、“暫定價”等用語，可以就采用其作為日常用語的字面意思。
此外，在目前商品房價格只漲不跌的市場環境下，選擇不簽訂正式合同往往不利于消費者，因為此時消費者已經不可能在市場上以當初簽訂預購合同時的市場價格再買到同樣品質的商品房了。消費者在這種情況下遭受的損失在經濟學上被稱為機會成本的損失，由于沒有法律的直接依據及計算上的困難，我國法律上對機會成本的損失一般是不予賠償的，這對消費者而言顯然不公平。筆者認為，對機會成本的損失完全不予賠償的做法違反了我國民法的公平原則和損害賠償法中的全面賠償的原則。按照損害賠償法的基本理論，財產損失分為直接損失和間接損失，而間接損失中又包括預期利益的損失。機會損失就是一種間接損失。對間接損失的賠償，原則上也是有損失就應該有賠償，機會成本的損失也不應例外。在很多歐洲國家，對機會喪失的賠償責任得到了法律的確認，這一賠償的范圍甚至已經擴展到了精神損害賠償領域。對于機會喪失的賠償，應當適用比例賠償原則，即視機會損失的可能性而確定具體賠償的比例。而在價格持續上漲的市場環境中，因商品房經營者的欺詐行為而造成消費者機會損失可能性應該比較容易得到認定。對購房消費者機會喪失賠償額的計算，可以采取由違法的經營者給消費者彌補同期房價上漲差價的方法來確定。對這種損害賠償的性質，如果預購合同有約定的，應為違約責任；如果沒有約定的，應是締約過失責任。
最后，關于歧視性的價格行為，一般認為并不一定屬于欺詐行為，如在《價格法》中就是將價格歧視行為作為一種單獨的不正當價格行為與價格欺詐行為并列規定的。但如果歧視性的價格行為采用了欺詐的手段，應當也可認定為價格欺詐行為。筆者認為，歧視性的價格欺詐行為可能同時侵犯了消費者的知情權、自主選擇權和公平交易權，對這種不正當的價格行為的規制一方面可以要求經營者對同一樓盤的同一期所銷售的所有商品房的價格都必須公示，無論是否已經售出，另一方面應當落實商品房銷售合同網上備案制度，讓消費者對每一樓盤的銷售進度有真實的認識。
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