深圳二手房交易注意事項

時間：2022-09-30 14:12:04 常識大全

深圳二手房交易注意事項

　　在買房的過程中，很多人會選擇買二手房，交付快，即買即住等各種便利之處不言而喻。然而，買賣二手房房產過戶費又要怎么算呢?下面是小編整理的深圳二手房交易注意事項，希望會對你有幫助。

　　深圳二手房交易注意事項【1】

　　一、確認產權的可靠度

　　1.注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;

　　2.產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

　　3.一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

　　二、考察原單位是否允許轉賣

　　1.確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;

　　2.大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;

　　3.一般來說，軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　1.是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;

　　2.是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

　　3.陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

　　四、確認房屋的準確面積

　　1.包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積;

　　2.產權證上一般標明的是建筑面積;

　　3.保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

　　五、觀察房屋的內部結構

　　1.戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;

　　2.管線是否太多或者走線不合理;

　　3.天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

　　六、考核房屋的市政配套

　　1.打開水龍頭觀察水的質量、水壓;

　　2.打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節目;

　　3.確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象;

　　4.觀察戶內、外電線是否有老化的現象;

　　5.電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

　　6.煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣;

　　7.小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器;

　　8.冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

　　深圳二手房交易注意事項【2】

　　一、看房買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項

　　二、查檔買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案

　　三、簽合同買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況\、

　　傭金的支付時間及比例、違約責任,確定這幾大要點后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把上述內容寫入合同.簽合同是重點，很多糾紛的產生就是因為合同沒有完善，讓對方有機可乘。

　　四、資金監管及貸款申請買方支付定金\首期款入銀行資金監管賬號,買賣雙方與銀行簽訂資金監管協議,買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給賣方,

　　五、贖樓賣方辦理委托擔保公司贖樓公證委托書,向原貸款銀行申請贖樓,擔保人辦理贖樓擔保贖樓及注銷抵押登記手續.

　　六、房屋過戶買賣雙方去國土局簽訂<深圳市房地產買賣合同(現售)>,遞交房產過戶申請,擔保公司領取回執,

　　七、支付稅費憑回執領取稅單后,買方支付相關稅費,擔保公司領出新房產證并同按揭銀行在國土局作抵押登記,銀行把首期款給賣方

　　八、結清房款新房產證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方

　　九、交房買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過戶.

　　二手房買賣牽涉銀行、國土局、擔保公司、中介等多個單位;時間長;環節多，有些環節必須委托公證，不能本人辦理，里面的風險肯定多，因此廣大買賣雙方必須自己先了解交易過程，不要輕信中介或對方。

　　掌握二手房交易過程后,才知道怎么控制風險.否則,就可能上當受騙.簽字要謹慎,付錢也要謹慎.

　　最新深圳二手房交易稅費

　　一般深圳二手房交易需要交納的稅費:一、買房人應繳納稅費:1、契稅:房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)

　　2、印花稅:房款的0.05% 3、交易費:3元/平方米4、測繪費:按各區具體規定 5、權屬登記費及取證費:按各區具體規定，一般情況是在200元內。

　　二、賣房人應繳納稅費: 1、印花稅:房款的0.05% 2、交易費:3元/平方米4、營業稅:差價*5.5%(房產證未滿5年的) 5、個人所得稅:房產交易盈利部分的20%房款的1%(房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除)

　　深圳二手房交易注意事項【3】

　　(1)房屋手續是否齊全

　　房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。

　　房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。

　　所以較好選擇有房產證的房屋進行交易。

　　(2)房屋產權是否明晰

　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

　　如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　(3)交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。

　　如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。

　　因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

　　這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　(4)土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，

　　買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

　　(5)市政規劃是否影響

　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

　　(6)福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　(7)單位房屋是否侵權

　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。

　　再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。

　　買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

　　(8)物管費用是否拖欠

　　有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

　　(9)中介公司是否違規

　　有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。

　　買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

　　(10)合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

　　[5]

　　二手房買賣的稅費規定較多、較復雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。

　　根據國家規定，購房者應承擔契稅、印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。

　　根據買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發生土地增值稅、房產稅、手續費、交易管理費等稅費。

　　此外，買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發生變化。

　　買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況，向專業人事或有關部門具體了解稅費的項目、稅率。

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