保障房為什么便宜
保障房為什么便宜【1】
經(jīng)濟(jì)適用住房主要就是經(jīng)濟(jì)適用，能滿足居民的基本生活需要。
經(jīng)濟(jì)適用住房不是誰都可以購買的，它的特供對象主要是城市的中低收入家庭和住房困難戶。
由于政府提供了優(yōu)惠的政策，限定了建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)的對象和銷售的價格，自然價格較低。
目前，經(jīng)濟(jì)適用住房房源建設(shè)有三個途徑：一是政府劃撥土地，統(tǒng)一開發(fā)、集中建設(shè);二是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分普通住宅;三是單位自建和聯(lián)建，出售給本單位職工(老叫法稱為集資房)。
商品房是指具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的房屋。
區(qū)別在于：
一、它們的供應(yīng)對象不同：經(jīng)濟(jì)適用住房的對象是城市中低收入家庭和住房困難戶;商品房的對象是所有自然人。
二、它們的建設(shè)方式不同：經(jīng)濟(jì)適用住房直接由政府組織建設(shè);商品房則完全是按市場運(yùn)作方式建設(shè)。
三、它們的土地取得方式不同：經(jīng)濟(jì)適用住房的土地性質(zhì)為政府劃撥;商品房的土地則是通過“招拍掛”的形式，取得的土地使用權(quán)。
四、它們享受的政策不同：經(jīng)濟(jì)適用住房，在建設(shè)和銷售過程中，政府可以減免部分規(guī)費(fèi);商品房則全額繳納。
五、它們的定價方式不同：經(jīng)濟(jì)適用住房由政府定價;商品房的價格則由市場決定。
自住型商品房與保障性住房有什么異同【2】
(一)相同點(diǎn)
1. 政策性因素。
保障房和自住房都是政策性住房，都摻雜了政策性因素。
2. 專門地塊。
保障房和自住房的地塊都是國土部門在土地出讓時劃定的特殊地塊。
用途已經(jīng)做出了明確規(guī)定。
即便是由商品房項目配建，也會在拍賣過程中競拍這類房屋的地塊面積和套數(shù)。
3. 限定最高價。
保障房和自住房都限定了房屋銷售價格的上限，這個上限是由有關(guān)部門確定的，不管周邊房價如何變動，這個價錢是定死的。
開發(fā)商沒有定價權(quán)，只有開發(fā)和銷售的權(quán)利。
4. 價格低于市場價。
公租房、廉租的租金價格比周邊市場價低10%左右或更多。
廉租房就不用說了，傳說中的“77元租45平米”。
經(jīng)適房的價格雖然已經(jīng)從最初的兩三千變成現(xiàn)在的八九千，但比起周邊的商品房還是便宜。
兩限房由最初的六七千變成現(xiàn)在的一萬多，也還是便宜。
自住型商品房按照周邊房價七折定價，當(dāng)然也還是便宜。
5. 主要滿足自住基本需求。
無論是保障房還是自住房，都以滿足自己的基本居住需求為主，所以戶型普遍都不算大。
現(xiàn)在的保障房，再也不會出現(xiàn)以前天通苑回龍觀那種200平米以上的大戶型了，而普遍都在90平米以下，甚至70平米以下。
自住型商品房多數(shù)都在90平米以下，只有位于五環(huán)半以外的項目，會出現(xiàn)100多平米的戶型，但最大也在140平米以內(nèi)。
這樣的房子，大概都是滿足自住需求，頂多是改善型需求，主要不是用來投資的。
6. 二次交易有嚴(yán)格限制。
保障房中，公租房、廉租房當(dāng)然都不得轉(zhuǎn)租。
新的經(jīng)適房都已經(jīng)不能公開上市，而只能是在五年后允許內(nèi)部流轉(zhuǎn)，也就是二次交易時優(yōu)先由有關(guān)部門回購。
回購價參照同期同區(qū)域的經(jīng)適房新房價格，所以基本沒有盈利空間。
兩限房和自住房在二次交易時都必須滿足五年以上的基本條件，在此基礎(chǔ)上跟有關(guān)部門分享溢價收入。
兩限房是有關(guān)部門拿走70%的盈利，售房人拿走30%;自住房是售房人拿走70%盈利，有關(guān)部門拿走30%。
如果虧了，風(fēng)險自負(fù)，有關(guān)部門不負(fù)責(zé)。
7. 能夠拿到房子的，一般都得有北京戶口。
這一點(diǎn)就不用解釋了。
8. 供不應(yīng)求。
無論是保障房還是自住房，都出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。
而且這一局面將長期存在。
誰叫北京每年都要進(jìn)來這么多人，誰叫北京這個城市的吸引力如此之強(qiáng)呢?
(二)不同點(diǎn)
1. 地塊價格不同。
保障房中，公租房、廉租房和經(jīng)適房地塊是劃撥的，開發(fā)商只需要出錢把拆遷問題解決了就行。
而兩限房和自住房用地都是要通過招拍掛完成的。
只不過現(xiàn)在似乎已經(jīng)沒有專門的兩限房、經(jīng)適房項目用地，而要通過商品房或自住房配建保障房的形式，完成保障房建設(shè)。
因此，保障房的土地成本通常會攤到自住房、商品房上。
2. 限價層次不同。
一般來說，保障房價格比較低，自住房價格相對較高，而且跟定周邊房價，隨市場浮動定價。
不過，自住房的定價原則比較明確，就是周邊房價打七折。
3. 購房客戶不同。
保障房嚴(yán)格限定了戶口、收入和家庭資產(chǎn)，而且名下無房或人均住房面積特別小，低于一定數(shù)值，范圍較小。
即便如此，也有20多萬人在輪候，保障房始終是供不應(yīng)求的。
自住房則沒有做出對收入和財產(chǎn)有過多限定。
只要符合限購政策的客戶都可以。
不過，京籍無房和保障房輪候家庭優(yōu)先。
僅這兩類人就有30萬人以上。
4. 二次交易的溢價收入分成不同。
這個前面已經(jīng)介紹了。
主要是兩限房和自住房有明顯區(qū)別。
不管怎么說，自住型商品房的屬性是商品房，是商品房就得允許二次交易，就有財產(chǎn)屬性。
5. 自住房適當(dāng)兼顧改善型居住需求。
位于遠(yuǎn)郊區(qū)、價位相對較低的自住房，都有超過100平米的三居室大戶型。
最大的戶型甚至做到了135平米的四居室。
這樣做，可以滿足多人口家庭的基本居住需求，也可以滿足三口之家的改善型居住需求。
6. 地理區(qū)位有不同。
保障房的保障對象一般經(jīng)濟(jì)條件薄弱，理論上有車族不多，因此主要布局在軌道交通沿線，距離軌道交通站點(diǎn)周邊比較近。
自住房的購買客戶主要是“夾心層”，有一定經(jīng)濟(jì)實力，很多人都有車，在地理位置布局上更多考慮靠近高速公路、一級公路或環(huán)路附近，距離軌道交通站點(diǎn)都不算近。
7. 特權(quán)房的情況。
有些保障房在配售過程中出現(xiàn)團(tuán)購、定向出售等情況。
這既有賣給定向安置居民、拆遷戶和政策允許的園區(qū)職工的情況，也有被高級干部、國企高管定向團(tuán)購買走的情況。
對于這方面的管理和監(jiān)督還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
另外，由于收入審核的主導(dǎo)權(quán)在街道一級，因此街道辦事處在這方面的一票否決權(quán)不容忽視，需要引起有關(guān)監(jiān)管部門的高度重視。
而自住房則沒了收入方面的限制，也就沒了在這方面造假的尋租空間。
由于自住房還是新生事物，目前還沒有出現(xiàn)特權(quán)部門定向團(tuán)購的情況。
如果真有開奔馳寶馬車的人購買自住房，我覺得也不算奇怪。
畢竟自住房總價最高224萬，能買得起這種房的人，買個寶馬車大概也不成問題。
8. 自住房的整體品質(zhì)要比保障房強(qiáng)一些。
現(xiàn)在的保障房，在品質(zhì)上似乎已經(jīng)不同于十年前，許多保障房蓋得很密，像鴿子籠。
相比之下，一些自住房已經(jīng)出現(xiàn)了多樣化的品質(zhì)。
比如花園洋房，比如綠色環(huán)保建筑，有些自住房還配套建設(shè)了學(xué)校、商業(yè)街等。
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