房屋租賃合同無效情形

房屋租賃合同無效情形

　　房屋租賃合同無效的情形

　　1、未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。

　　2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。

　　3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。

　　4、出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　5、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　6、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

　　7、租賃期限超過二十年的，超過部分無效。

　　8、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。

　　一、占用房屋一方當事人支付房屋使用費支付標準如何確定?

　　房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

　　對于房屋使用費的標準，應當參照合同約定的租金標準，同時還可以綜合考慮如下因素：

　　(1)房屋是否具備正常使用條件，如是否存在斷水斷電等影響當事人正常使用的情形;

　　(2)當事人是否已經按照約定的用途使用了房屋，如合同雖然無效，但當事人已經按照約定用途在租賃房屋從事經營行為;

　　(3)對于合同無效雙方各自過錯程度。

　　二、當事人對于租賃房屋的裝飾裝修應當如何處理?

　　根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條之規定，承租人經出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。

　　因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

　　已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

　　出租人是否同意利用，不能僅根據出租人的口頭表示，還應當結合出租人的事實行為來判斷。

　　如出租人在事實上已經實際利用了裝飾裝修物，則應視為出租人同意利用;又如裝飾裝修物為房屋使用人所必須物品，則應適當考慮通過折價方式處理。

　　承租人未經出租人同意進行裝飾裝修的，對于出租人同意利用的裝飾裝修物，可折價歸于出租人所有;對于出租人不同意利用的，則應當由承租人自行承擔損失。

　　三、出租人與承租人因租賃合同產生的糾紛案件，如存在轉租，是否應當通知次承租人或追加次承租人參加訴訟?

　　租賃合同被認定無效時，轉租合同亦不能履行，為一并處理合同無效的法律后果，次承租人應當參加訴訟，不僅需要承擔騰退房屋的義務，在需要對租賃房屋的裝飾裝修價值進行評估時，還應當承擔配合評估的責任。

　　因此如果出租人并未起訴次承租人，則人們法院需就房屋房屋返還問題釋明出租人，告知其可以追加次承租人為共同被告，以一并解決合同無效的法律后果。

　　人民法院也可以基于判決執行問題及保護次承租人利益的需要，直接依職權追加次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。

　　四、租賃合同無效，轉租合同是否有效?

　　租賃合同與轉租合同的效力應當分別審查，即分別根據合同法及相關司法解釋的規定對合同效力進行各自審查。

　　出租人與承租人之間的租賃合同無效，承租人與次承租人之間的租賃合同并不必然無效。

　　五、租賃合同無效，次承租人是否可以在出租人與承租人之間的訴訟中直接要求承租人或出租人賠償賠償裝飾裝修物損失或承擔違約責任?

　　出租人與承租人之間的租賃合同如果被法院確認為無效或撤銷，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾物損失或承擔違約責任的，該主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛不屬于同一法律關系，因此不能在同一案件一并主張，次承租人應當就其主張另行起訴。

　　如果法院判決次承租人騰退房屋的，應當詢問次承租人是否就裝飾裝修物申請采取必要的證據保全措施，次承租人為保護其權益也應當主動向法院提出以鑒定等方式對裝飾裝修物價值進行證據保全。

　　六、法院依職權認定房屋租賃合同無效，對合同無效的后果，包括騰退房屋、裝飾裝修損失等是否一并處理?

　　當事人就房屋租賃合同的履行或解除發生爭議，經審查認定租賃合同無效，法院應當釋明當事人變更訴訟請求，盡量引導當事人就合同無效的法律后果一并處理，經釋明當事人堅持不變更的，應當判決確認租賃合同無效，并駁回當事人的全部訴訟請求，同時告知當事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。

　　七、房屋連環轉租中某一手租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，當事人要求返還房屋的，如何處理?

　　房屋經多次轉租，當事人就其中某一手租賃合同發生糾紛，經審查認定租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當事人參加訴訟，可以依據合同相對性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。

　　八、房屋租賃合同無效的信賴利益損失如何確定?

　　房屋租賃合同在履行過程中被認定無效。

　　簡單采用恢復原狀的方式會導致當事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴利益損失的，可以根據誠信原則，綜合當事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法實踐，判決的損失數額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。

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